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1980年10月,鹰君为应付兴建机场富豪酒店和尖东富豪酒店的庞大建筑费用,将两幅酒店用地加上多幅土地,组成富豪酒店在香港上市,以每股1.9元价格公开发售1.6亿股新股,集资逾3亿元。稍后,鹰君又透过富豪酒店以1.06亿元收购小型上市公司永昌盛61.68%股权,并易名百利保投资。这时,鹰君一系所控上市公司已增至3家,市值达33.5亿元。其中,鹰君的市值在1981年底达9.63亿元,成为香港第二十大地产上市公司。另一幅土地是广东道前警察宿舍地皮,占地约11.1万方尺,预计可建成1100个住宅单位。出售前据测量师的估计,每方尺地价约值4000元,即总值超过40亿元。港府以招标形式再推出该幅土地,事前各大发展商均表示有意角逐,但其后受到马鞍山酒店地段低价出售的影响,加上当时市场上的多项不利消息,各大发展商均以低价入标,结果被长江实业为首财团以28.93亿元标价再夺一城,每方尺楼面地价仅2840元。该幅土地若连发展成本及两成利润,在3年后建成则每方尺楼价6500元,较当时同区位置较次的爵士花园每方尺售价8800元,足足低了两成半。这次售地向市场传达了一个信息:已经下跌了3成多的楼市,可能再跌3成。结果,2月份出现的楼市“小阳春”瞬即烟消云散。(2) 利率持续攀升,银行和财务公司信贷收缩。70年代后期,香港经济开始过热,通货膨胀率已达到15%以上,但1978年香港的优惠利率平均只有6.68%,而楼宇按揭利率平均为10.62%,形成市场对资金的需求有增无减。期间,港元汇率因外贸赤字增加(地产狂潮中,香港建筑材料进口大增,亦令贸赤增加)而偏软,刺激利率上升。1980年美国总统里根上台,实施紧缩货币政策打击通胀,更推动香港利率大幅急升。1981年10月7日,香港最优惠利率升至20%的历史高水平,楼宇按揭利率更升至21%,对置业者产生巨大的阻吓力。(见表3.5)这时期,港府又修订卖地政策,取消“分期付款买地”,令发展商购买土地的成本(利息)更形沉重。电子游戏注册送76元体验金首先回升的是在地产危机中被贱价抛售的花园洋房、高级住宅。从1968年起,位于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高级住宅,租售价均开始急升。1969年初,高级住宅楼价每方尺已回升到60元至80元,其后节节上升,到1970年底已普遍升至160元至200元,两年间升幅逾1.5倍。高级住宅租售价格上升的原因,是60年代中后期楼宇供应量大幅减少,期间,随着经济的复苏繁荣、股市的急升,大批外资公司尤其是美、日的跨国公司前来香港开设分支机构,派驻香港的高级职员增加,对高级住宅、花园洋房的需求殷切。

电子游戏注册送76元体验金1973年,大昌地产还和英资太古洋行合作,联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,当时太古集团刚涉足地产业,试图借助大昌的经验发展规模庞大的太古船坞。后来,太古集团也觉得没有必要让大昌地产分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权。大昌两次与英资洋行的合作都半途夭折。后来大昌又和希慎合作,兴建希慎大厦及礼顿中心,1981年9月,利氏家族组成希慎兴业在香港上市,大昌变成持有小量股票的小股东,也不成气候。大昌地产这种经营方式,虽不致吃大亏,但却失去大事扩展的良机。1996年11月,希慎兴业更斥资36.4亿元向华人置业购入中区优质商厦娱乐行,投资触角伸向中区。1998年,希慎旗下拥有的投资物业已达478万方尺,实际上已可与中环的置地,尖沙咀的九仓分庭抗礼,称雄一方。受到沙田新城市广场成功的鼓舞,新地相继在新界各新市镇及大型住宅屋邨中心兴建大型综合商场,以扩展集团的投资商场网络。计有新城市广场二、三期,新屯门中心,新都会广场,荃湾广场,上水广场,东九龙广场等,总数逾30个。新地拥有及管理的商场和停车场面积堪称全港之冠,所有商场均位于港九新界各区最优越位置,极具发展潜力。新地这种以新市镇商场为主力的物业投资策略,与以新市镇大型屋邨为主力的地产发展策略相配合,可谓相辅相成,相得益彰。从1992年到1998年,新地一直稳居香港股市值十大地产公司榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。

不过,这种情况自1970年代中后期起已开始发生显著变化。在20年代和50年代相继进行填海工程之后,港府于60年代在湾仔区再次展开大规模填海工程,将海岸线从20年代的庄士敦道、50年代的告士打道推至港湾道以至码头沿岸,获得大片的商住用地。70年代以后,商厦兴建热潮扩散到湾仔,一大批商业楼宇纷纷建成,包括香港大东电报局大厦、伊利莎白大厦、华润大厦、鹰君中心、新鸿基中心、合和中心等。其中,新鸿基中心和合和中心更相继超过康乐大厦,成为香港最高的建筑物。70年代初,李嘉诚决定全力发展地产,他于1971年6月创办长江地产有限公司,1972年8月改名为长江实业(集团)有限公司,将投资重点转移到房地产业。当时,正值香港股市进入大牛市时期,李嘉诚把握良机,及时将长实上市。长实法定股本为2亿元,实收资本8 400万元,分4 200万股,每股面值2元,以每股3元价格公开发售1 050万股新股,集资3 150万元。1972年11月1日,长实正式在香港挂牌上市。当时,长实的规模和实力均显不足,只有35万方尺出租楼宇,且大半是工业大厦,每年租金收入仅390万元;此外有7个地盘在兴建中,其中4个地盘为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1 250万元,但由于期间地价、楼价大幅上升,长实在上市后第一个年度获利4 370万元,相当于预算利润的3.5倍。在60年代之前的30年间,港岛区的基本发展方向是所谓的“繁荣东移”——先是湾仔、鹅颈、铜锣湾,后来是北角、鲗鱼涌、筲箕湾、柴湾。相对而言,上环及西区发展较缓慢。这时期,西环基本上是“南北行”的大本营,区内商号林立,货仓众多,是海产品的集散地。时至今日,德辅道西一段仍是有名的“咸鱼栏”。60年代中期,港府决定发展葵涌为货柜码头,西区海旁的旧式码头、货仓遂逐渐失去存在意义。因此,70年代以后,随着地产市道的蓬勃,区内将货仓拆卸兴建商业或商住楼宇之风渐起。到80年代初,已经动工或建成的商厦,计有信德中心、时峰大厦,以及亿利、威胜、承德、纪德、联发、成基、富港、昆保、香港等商业中心或商业大厦。不过,与中环甲级商厦相比,这些商厦的档次较低,规模亦大为逊色。电子游戏注册送76元体验金1996年11月,希慎兴业更斥资36.4亿元向华人置业购入中区优质商厦娱乐行,投资触角伸向中区。1998年,希慎旗下拥有的投资物业已达478万方尺,实际上已可与中环的置地,尖沙咀的九仓分庭抗礼,称雄一方。

踏入1992年首季,香港楼市承接上年升势继续上扬,港九各区主要大型私人屋邨的成交价在3月底升至每方尺4 000元以上。然而,进入第二季后,港府的连串打击炒楼措施,尤其是限制7成楼宇按揭政策的效果逐渐浮现,楼市承接力渐弱,成交大幅减少,炒风收敛,市场转趋淡静,价格亦开始下调。〔5〕 金波著: 《中区新“地王”开标售出的前前后后》,载香港 《经济导报》总1757期,1982年2月22日版,第5页。(3) 地产炒风死灰复燃。1985年中以后,沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月,港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售,开盘前8天,已有大批买家,包括代人排队者、炒家和公司经纪大排长龙、日夜轮候,人数多达数百人,群情汹涌,打破了香港有史以来排队买楼时间最长的纪录。期间更有身刺纹青的黑社会分子“打尖”,险些酿成暴动,部分炒家甚至以每张5万元价格出售申请表,又出现假售楼回条。这次循环周期的上升阶段,基本上由3次升浪组成,第一次升浪自1985年至1989年,第二次升浪自1991年至1994年,第三次升浪自1995年至1997年,呈现一浪高于一浪的发展态势。整个阶段长逾10年,贯穿整个过渡时期,成为这一时期香港经济的一个鲜明特色。

1989年中,受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响,香港经济陷入疲弱局面,从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌,平均跌幅约3成。当时,香港移民潮骤起,中小型住宅楼价普遍被看淡。然而,经过半年多的调整,到1990年中,香港楼价绝大部分已回升至“政治风波”前的水平。及至同年8月,伊拉克入侵科威特,中东海湾战争爆发,市场转持观望态度。不过,受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激,楼市应跌未跌。1991年2月底,海湾战争结束,时局从紧张转向平和。当时,通胀高企加强了市民的预期通胀心理,加上2、3月份股市表现优良,引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发,香港地产市道遂进入第二次升浪。太古地产是香港地产业的后起之秀,创办于1972年,1977年在香港上市。当时因为成功发展太古城,实力迅速增加,到1979年底,太古地产的市值已达18.7亿元,跻身香港十大地产上市公司之列。1983年底,太古地产市值升至40.1亿元,已成为香港仅次于置地的第二大地产上市公司。当时,太古地产拥有可出租楼宇面积380万方尺,同年租金收入1.69亿元。1984年,股市低迷,太古地产被私有化,成为太古集团旗下的全资附属公司。1984年12月,中英两国政府经过长达22轮的艰苦谈判之后,终于在北京正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。新世界发展上市后,最重要的地产发展项目,就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年,新世界发展以1.31亿元的价格,向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址,面积约20万方尺。当时,港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物,以作为香港的标志,因此陆续将邻近土地批予新世界,令该地段面积增加到43万方尺。

其中,最瞩目的就是香港会展中心的兴建。1984年12月,就在中英正式签署联合声明之际,郑裕彤与香港贸易发展局达成协议,由新世界投资27.5亿元在湾仔海旁兴建香港最大规模的会议展览中心。这是踏入过渡时期以后香港首个大型商住综合物业发展计划。根据协议,新世界毋须补地价,在计划完成前,新世界代香港贸易发展局支付租金,每年不多于600万元,并付该局7 500万元营运费,计划完成后展览中心若干部分交予贸发局办公,其余物业业权则属新世界。〔11〕〔8〕 吴文心著: 《香港会137年沧桑史》,载《香港掌故(第七集)》,广角镜出版社1984年版,第61页。电子游戏注册送76元体验金香港消费者委员会在研究1990年至1995年间将军澳、马鞍山、蓝田3个地区新落成住宅楼盘的销售情况,发现大地产商的市场行为有两个特点:一是楼盘的开售时间各不相迭,二是楼宇单位分成小批推出。消委会的研究报告认为:“这种供应楼盘的方法,会减少消费者的选择,推高了楼价,及减低消费者比价的机会。”对于有发展商称这种方法“实际上是发展商之间激烈竞争的结果”,该研究报告认为:“这种激烈的竞争最有可能是市场结构的结果(市场由少数参与者占大比数的市场比率,又称寡头垄断〔Oligopoly〕)。若如此,这反映市场上的不完全竞争(ImperfectMarketCompetition),市场上缺乏‘完全竞争’,并不符合消费者的最佳利益”。〔22〕

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